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都在谈新型地产 那么到底该怎么落地?(二)
2016-01-28 来源: 作者:

核心提示: 继续“新型地产项目怎么做?”的话题。上一篇,我谈了第一个问题:首先做好项目的顶层设计,主要指开发模式和盈利模式,也就是说我们不仅要项目开发的直接利润,还要通过资


 继续“新型地产项目怎么做?”的话题。上一篇,我谈了第一个问题:首先做好项目的顶层设计,主要指开发模式和盈利模式,也就是说我们不仅要项目开发的直接利润,还要通过资本运作赚取另一块更大的利润。那么,在这两个模式设计好后,紧接着我们必须明确项目的发展方向,这是很根本的问题。所谓的发展方向,就是项目到底做什么?怎么做?这里可能很多人会扯着嗓子吼道:我想做什么就做什么,我想怎么做就怎么做,我的地盘我做主!对不起如果真是这样,你离死不远了,或者说你死定了。可惜,遗憾,悲哀,痛心的是这样的老板大有人在,他们的自以为是甚至到了无可救药的地步。地是你的,但做什么怎么做却不是你能决定的,也不是哪个政府领导能决定的,更不是你的几个不懂装懂的朋友什么“专家”决定的,这是由市场、由需求决定的。是由你的项目最原始的基本物理属性决定的。也就是地块的价值和市场需求共同决定你的项目只能往一个方向发展。打个比喻,你想生一个绝世美女,这不由你的想法决定,而是由你们夫妻的基因决定。所以,开发初始,做好地块研究和市场研判是项目能否成功的根本。如何研究地块?研究地块到底研究什么?这不是一句两句话能说明白的,拙作《地产6堂课》有很详尽的阐述。但总结一个关键词,研究地块就是发现地块的最大价值点和最大风险值。最大价值点可能是自然资源,可能是地理位置,可能是城市规划,可能是市政配套,可能是地形地貌,也可能是某种文化因子。这个最大价值点也许是显性的,一眼就能看清的。也许是隐性的,必须通过很深入的研究和分析才能发现。当然,最大风险值同样也可能是显性的和隐性的。说得直白一点,就是地块的最大价值点决定这块地做什么最合适,做什么成功率最高风险最低,做什么最能切合市场需求。再回到成都那个农业休闲项目,该地块最大的价值点就是区位位置和丘陵起伏的山貌。紧邻主城,无论是做休闲旅游还是养老养生都是不错的选择,而丘陵地貌加水库的独特自然资源更适合做什么呢?不言而喻吧。记住:你的孩子美不美丽,决定因素不是你的想法和愿望,而是你们夫妻的基因!当我们明白了地块只能做什么后,也就明白了项目的发展方向。(接下来我会谈第三个问题:项目的主体和定位)

 
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