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开发商转身运营商:如何让存量物业更有价值?
2015-12-06 来源: 作者:

核心提示:从万科的长租公寓,到刘爱明的中城新产业,以及花样年的美易家,房地产商在持有物业运营领域花样频出,但物业运营产生的微薄租金,是否能够负担起开发团队的现有规模?11月25日,花样年发布公告称,其间接附属公司深圳美易家挂牌新三


从万科的长租公寓,到刘爱明的中城新产业,以及花样年的美易家,房地产商在持有物业运营领域花样频出,但物业运营产生的微薄租金,是否能够负担起开发团队的现有规模?

11月25日,花样年发布公告称,其间接附属公司深圳美易家挂牌新三板的申请获批。这是国内分享经济热潮下第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。从万科的长租公寓,到刘爱明的中城新产业,以及花样年的美易家,房地产商在持有物业运营领域花样频出,但物业运营产生的微薄租金,是否能够负担起开发团队的现有规模?在运营物业过程中,他们面临的最大阻力来自哪里?在持有型物业里,哪一类才是最佳选择?

11月25日,花样年控股(01777.HK)正式宣布,其间接附属公司深圳市美易家商务服务集团股份有限公司在新三板的挂牌申请获得批准,这也是在国内分享经济热潮下,第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。

在花样年董事局主席潘军看来,房地产过去都是以制造增量为主,很少有人去关注存量,地产商也多数以开发为主,而忽略了运营和服务。随着房地产市场进入下半场,在供过于求的行业格局下,无论是万科试水“先租后售”、度假物业租赁、短租型办公楼,还是产业园孵化器,存量物业的盘活与运营有望成为房地产市场的下一个金矿。

与此同时,国内物业偏低的租金回报率,对于地产商寻求投资收益带来极大压力。在从开发商到运营商转型过程中,地产商将面临怎样的挑战?

盘活存量物业的生意

位于广州市黄埔大道交界的棠下涌东路上,在一栋红色外墙建筑上,“万科驿”三个字特别醒目。《每日经济新闻》记者了解到,万科驿是万科近两年推出的针对年轻人、创客的租赁型产品,该物业是万科在广州推出的万科驿金融城分店。

与传统的住宅销售不同,万科驿由万科包租下旧厂房并改造而成,可租单位共有110套,均为4.5米层高的LOFT产品,项目只对年轻人开放。对于成功申请入住的租客而言,未来在购买万科旗下住宅物业的时候还可享受额外优惠。万科这一“先租后买,租金可抵房款”的模式,一度被业界解读为颠覆了房地产传统的开发-销售模式。

尽管万科否认了上述说法,但其承认,该模式体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户,住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。公司不排除未来探索住宅“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式,但目前并无具体计划。

国内房地产市场在经历了近20年的开发后,积累了大量的存量房。调查数据显示,2013年我国房地产市场的沉淀房屋有2.2亿套,城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。在共享经济时代,滴滴快的与Uber正是通过盘活闲置的租赁车资源,实现了巨大的成功。无论是万科驿还是美易家,均瞄准了空置物业与租赁需求之间要素错配背后蕴藏的市场。

潘石屹的SOHO 3Q则瞄准了国内过剩的写字楼资源。SOHO 3Q的商业模式是将写字楼办公室或办公桌以短租的形式对外出租,预订、选位、支付等环节都在线上完成。除了SOHO中国自持物业外,潘石屹还将其复制到更多并非SOHO持有的物业。按照潘石屹的设想,在2015年末之前,3Q中心的数量增加到11个,拥有超过11000个座位,明年达到40000个座位。

在万众创业的热潮下,产业园也成为资本试图盘活的重要资源。以前协信地产CEO刘爱明为例,这位前万科高管于下半年重回深圳创办了中城新产业控股(深圳)有限公司,瞄准的正是产业园改造升级的机会,公司还获得了万科与世联行的入股。

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