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专家分析称深圳楼市库存仅够卖7个月 房价下跌几率低
2015-12-24 来源: 作者:

核心提示: 中央经济工作会议关于去库存的多项举措,对深圳楼市有何影响?深圳商报记者昨日采访了解到,深圳楼市有其特殊性,自有房比例较低、供求关系较紧张,深圳房价涨幅领先全国,限购政策尚无法退出。


 

中央经济工作会议关于去库存的多项举措,对深圳楼市有何影响?深圳商报记者昨日采访了解到,深圳楼市有其特殊性,自有房比例较低、供求关系较紧张,深圳房价涨幅领先全国,限购政策尚无法退出。

深圳新房库存仅够卖7个月

会议提出一系列化解房地产库存的举措,明确指出鼓励农民工市民化、租售并举、房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。

深圳房地产研究中心的数据显示,目前全国待售商品房库存面积13.8亿平方米,去化周期14.9个月,而正常的去化周期为11~12月,去库存依然任重道远。

根据深圳中原地产、安居客监测,截至11月底,深圳市新房存量为411万平方米,较10月增加9.7%,存量套数为38419套,全市去化时间为6.9个月。近年来,深圳新房库存持续下降,从2014年10月15.8个月的峰值,回落到现在7个月的健康水平。

具体而言,11月福田、罗湖的成交量均大幅增长,库存明显下降,但去化时间仍超过了10个月,主要原因为近半年两区成交平均值偏低。11月盐田新增项目较多,库存环比上升85%,去化时间达13.35个月,超过一年,是深圳去化时间最长的区域。南山连续两个月新房供应量大于15万平方米,居较高水平,区域的去化时间稍长,为6.8个月。宝安、龙岗和龙华的去化时间,基本在5个月左右。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示,化解库存工作仍需继续,特别是中小城市,去库存仍是行业发展的首要问题。就深圳目前库存而言,尚处于健康合理水平。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,深圳新房库存约4万套,去化期7个月,基本没有去库存问题。

 

深圳中短期不会取消限购

对于此次会议“要取消过时的限制性措施”的表述,业内人士普遍认为,这是针对长达5年的限购政策。目前除了4个一线城市和三亚外,限购政策已经在全国绝大部分城市退出。

“这一点其实近两年来一直在推进,全国绝大部分城市已经取消住房限购政策,限外也基本上取消了。限贷方面,由于利率市场化,央行已经不再采用指令性政策,各个商业银行根据自身情况决定房贷利率的走向,原有的政策性限贷也不存在了。”美联物业全国研究中心经理何倩茹表示,这次会议提到要取消过时的限制性措施,可以这样理解:也存在尚未过时的限制性措施,那就不用取消。

比如,一线城市的限购,从目前的情况看,应该属于“尚未过时”的情况。深圳严重缺地,其住房供应长期紧张,而住房需求却非常强大,这时候如果贸然取消限购,可能会引发大量的投资投机客入场,导致房价放量上涨,因此,仍然需要坚持限购政策。

“对深圳来讲,限购政策没有过时,短期内不会取消。而且取消没有时间表,如果没有替代政策,有可能长期化。”宋丁如是说。

王锋认为,限购政策对于稳定深圳房价的作用举足轻重,中短期尚无退出可能。

 

明年房价下跌几率较低

据国家统计局公布的70个大中城市房价变化情况显示,仅隔一个月的时间,深圳新建商品住宅、二手住宅环比涨幅,重回各城市之首,分别为2.9%、1.9%。

此次中央经济工作会议明确提出,开发企业应“适当降低商品住房价格”。在深圳房价领涨全国的现在,深圳房价是否存在下调空间?

深职院房地产研究所所长邓志旺称,经历了短期大涨后,深圳房价进入为期三四个月的盘整期,后期仍有望上涨。

市房地产研究中心数据显示,深圳非户籍人口自有房率仅10%,在一线城市中最低;近5年年均购房需求20万套,而实际供应仅有五六万套,供求关系较紧张。

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,深圳地少人多,供需失衡,约7个月的去化周期,表明高房价的合理性。不过眼下时值年关,发展商采取以价换量的方式偏多,新房价格上涨动力不大,二手房也有不少笋盘推出,建议买家可择机入市。

“深圳楼市总体看难以降价,不排除局部地段和少量开发商因产品问题实施适度降价。”宋丁称,明年的深圳房价基本稳中有升,均价下跌的几率非常低。(深圳商报记者 陆剑伟)

 

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“短炒客”借贷入市博深圳房价会大涨

月供超过月收入,或面临资金链断裂风险

深圳房价大幅上涨,吸引了大批投资客入市。深圳商报记者日前了解到,深圳房价短期大涨或无可能,“短炒客”借贷入市面临断供风险。

“菜鸟投资客”月供超过月收入

通过工资贷、信用贷,刚度过30岁生日的小秦费劲周折贷到了50万元,他用40万元做首付,在11月买下龙华一套130万元的小户型,20年房贷月供5900元,竟然超过了他在国企每月5000元的收入。

“虽然月供超过月收入,但是我留了10万元,还可以扛一阵子。我觉得深圳房价还会大涨,打算明年四五月赚一笔出手。”小秦是个典型的“菜鸟投资客”,这是他第一次炒房。

深圳商报记者日前采访发现,像小秦这样的炒家在现今的深圳楼市并不少。

“资深投资客‘屋哥’昨日接受深圳商报记者采访时说,“确实有很多投资客入市了,但是出现分化:冲进去的多是中低收入的,高收入的投资客反而在观望。”

据深圳链家市场研究中心监测,2014年投资客占所有二手房置业者比例约为22%,到了2015年11月,这个数据变为占26%了。安居客的数据显示,近期开盘的新盘,有不少投资客,部分新盘比例达到一半。

中央经济工作会议关于去库存的多项举措,对深圳楼市有何影响?深圳商报记者昨日采访了解到,深圳楼市有其特殊性,自有房比例较低、供求关系较紧张,深圳房价涨幅领先全国,限购政策尚无法退出。

豪赌房价再次暴涨

深圳楼市的财富效应驱赶着投资客蜂拥入市。部分精明投资客抓住评估价的漏洞,竟然可以实现“零首付”。

“龙岗中心城中央悦城一套141平方米的高层可以把评估价做到450万,而实际成交价只有360万。银行按照评估价450万的7折放款,首付90万,正好是评估价和成交价的差价。这样我就可以‘零首付’了。”投资客“南海”向深圳商报记者炫耀自己的战绩。

更有甚者,泛海拉菲二期一套100平方米商铺,因为层高达5.9米,业主将其隔成两层,上层改为住宅,与评估公司联手,按照住宅5.5万元/平方米的价格评估,而商铺价格仅为2.5万元/平方米,就这样实现了“零首付”。

“有部分投资客做‘高评高贷’(提高评估价,实现高额贷款),来实现‘零首付’,他们手中的资金仅够维系三四年的月供,其目的就是赌深圳房价在短期内再度暴涨。”“屋哥”称。

或面临资金链断裂风险

深圳市房地产研究中心主任王锋说,“深圳合理房价应该在3.6万~3.8万元/平方米之间,短期内深圳房价不会再有今年这样大幅上涨的势头了。”

“资金链紧张,还要赌房价短期上涨,这些投资客可能面临断供风险。”中联链家二手房研究院总经理肖小平表示。(记者陆剑伟)

 

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深圳原特区哪些房价“3字头”?福田南山都还有“笋盘”

  原特区哪些房价“3字头”?

“首付百万”楼盘一般楼龄超过5年,或者是非热点片区

中原地产最新一份研究报告显示,11月全市房价上涨至45482元/平方米。在房价高压下,“3字头”以下的低价盘持续减少。从户型占比看,由于二胎政策出台,三房成为“基本消费”,占比超过1/3,而小户型成交呈下降趋势。在原特区内,仍有不少的高性价比盘,按照80平方米计算,首付三成约一百万。深圳商报记者调查了刚需客比较喜欢置业的几个区域,发现“首付百万”楼盘一般而言,楼龄超过5年,或者是非热点片区。

福田

保税区仍是 房价洼地

“3字头”三房主要集中在福田南区,保税区二手房一直是福田区的洼地,以中原地产、安居客11月数据为例,保税片区均价为45556元/平方米,低于福田区56146元/平方米的均价。

如福源花园目前的市场价格在3.5~3.7万元/平方米,购买一套80平方米的三房,总价约290万元,三成首付87万元。如朗庭豪园市场价格为3.8万元/平方米,同样户型首付约为91万元。

福民地铁口附近也有不少“首付百万盘”,如华明楼、华轩大厦等,均价在3.5~3.6万元/平方米。

 

  南山

豪宅区也有 低价二手房

南山11月二手房价为63117元/平方米。“3字头”刚需三房主要集中在南头片区,而明年即将开通的地铁11号线将在此设站。

地铁11号线南山地铁口,鹏都大厦成为价格较低的二手房,3.5万元/平方米的价格成为众多刚需青睐的楼盘。荔园大厦、怡海广场、南新苑等楼盘价格在3.6~3.8万元/平方米,如果市民选择合适的户型、楼层,仍可以实现百万首付。

深圳商报记者发现,在热门的自贸区,也有低于“4字头”的二手房,如蛇口月亮湾花园、水湾海昌大厦价格在3.8~3.9万元/平方米。

 

  盐田

“3字头”楼盘 多在沙头角

深圳人生活节奏快、工作压力大,渴望拥有能让自己彻底放松的归宿,人口密度低又有山有水的盐田会是不错的选择。

交通是阻碍盐田二手房成交量最重要的因素之一,即使地铁8号线已正式动工,但距离通车还有几年的时间。近期,这种情况稍有改善。从11月的成交数据看,受市场整体氛围回温,以及新房、地铁、高速公路取消收费等利好消息的影响,盐田二手成交环比上升26%。而明年起,盐排高速和盐坝高速免费,将对于降低刚需生活成本大有裨益。

盐田“首付百万”的楼盘主要集中在沙头角,如东部阳光、东埔海景花园、瀚海翠庭等楼盘,3.6~3.8万元/平方米的价格就能买到。

 

  罗湖

地铁口楼盘 值得关注

罗湖东的房源占据大头,地铁8号线一期工程的开工也让莲塘片区的房源活跃起来,再加上得天独厚的宜居环境,莲塘片区值得关注。

11月,罗湖二手房价刚刚突破了4万元/平方米,区域有大量 “3字头”的楼盘,主要集中在布心、莲塘、人民南路和桂园等片区。如太安地铁口布心花园二手均价为3.1万元/平方米,是罗湖地铁口物业中,价格较低楼盘。新秀、布心地铁口的华清园、鹏城花园的价格尚停留在3.1~3.2万元/平方米。(深圳商报记者 陆剑伟)

 

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2016年深圳买房地图新鲜出炉啦!附55个片区房价

最近谈起房价,没买房的深圳人都会不自觉地捂住胸口。的确,深圳的一多半房子,都已经进入了我们脑海中的“豪宅区间”。

在深圳链家市场研究中心监测的55个片区中,有26个片区的放盘价格进入5万元/平方米,占到全市所有片区的47.3%,传统豪宅片区香蜜湖和最牛学位房片区百花傲立榜首。总价方面,27个片区平均总价超过400万元,也接近全市所有片区的50%。

来源:深圳链家市场研究中心

深圳房价地图

在深圳,哪儿还有充分的投资升值空间?

关内的八卦岭、泥岗和人民南,平均放盘价格都在220万左右,与近来关注较高的福永片区,构成了55个片区中总价“洼地”。

 

 

单价排行:

福田南山遍地5-7万,豪宅名校区域8万起

目前在售房源,福田、南山遍地都是5-7万元/㎡。5万元/㎡以上共26个片区,福田南山占了23个,其中福田的香蜜湖片区以90602元/㎡高居榜首,其次是 百花名校片区87552元/㎡,第三是今年房价大涨的后海片区,为82814元/㎡,第四是 农科中心片区,四大片区都超过8万元/㎡,位列第一梯队(8万元/㎡以上)

 

第二梯队(6-8万元/㎡)的宝中片区,达到65301元/㎡,排行第9名;传统豪宅华侨城为76129元/㎡,排行第6名;名校片区科技园为77189元/㎡,排行第5名;今年大热的前海片区为63191元/㎡,排行第10名。

第三梯队(5-6万元/㎡)的榜首是石厦片区,为59676元/㎡;其次是南山中心片区,为59475元/㎡;水库片区为57479元/㎡,排行16名,也是罗湖区最高片区,整体看罗湖区价格水平已经被福田、南山远远甩开,甚至大部分被宝安各片区超越。

第四梯队(4-5万元/㎡)主要集中在罗湖和宝安,如罗湖的宝安南、莲塘、黄贝岭、笋岗、东门、布心、洪湖、蔡屋围8个片区,宝安的碧海、宝城、新安3大片区。但是,第三梯队的榜首是今年火热的龙华民治片区,价格为48569元/㎡,其中包含水榭山、圣莫丽斯、熙园山院、星河丹堤等关口豪宅(下同)。

 

 

 

 

总价排行:

27个片区400万起步,传统豪宅片区上千万

目前在售房源,27个片区平均总价超过400万元,占到全市55个片区的49.0%。其中,第一梯队的千万起步,也是传统的豪宅区域(华侨城、香蜜湖、农科中心)。

第二梯队(700-1000万元)有5个片区,其中后海接近1000万元,科技园、蛇口超过900万元,名校百花片区860万元,宝中731万元,也是宝安最高片区。

第三梯队(500-700万元)主要集中在福田区,中心区、竹子林接近700万元,莲花、车公庙、景田、上下沙500多万元。罗湖水库片区为681万元,为罗湖区最高的片区。

第四至第五梯队,总价在300-500万元,有29个片区,是目前主流价格。是目前刚需置业主要片区,如福田新洲、龙华民治、龙岗龙中、宝安宝城、罗湖洪湖、南山南头、盐田沙头角等。其中,第四梯队的榜首是大梅沙片区,其次龙华民治片区;第五梯队的榜首是西乡片区,其次是翠竹片区。

第六梯队(300万元内)为最低价的片区。其中,龙华(老城)以296万元为梯队的榜首,其次是蔡屋围片区。刚需旺盛的布吉片区为258万元,原关内相对冷门八卦岭、泥岗,均为226万元,罗湖热点片区人民南为218万,排行全市片区的倒数第二;近来关注较高的福永片区为210万,是55个片区中最低的。

 

 

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