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华南商业地产巡礼:广东六城重点商圈及项目解读(上)
2015-11-26 来源: 作者:

核心提示: 联商网消息:据搜铺网报道,据广东省统计局介绍,“十二五”期间,广东经济保持中高速增长。2011年到2015年上半年,广东GDP分别增长10.0%、8.2%、8.5%、7.8%和7.7%,年均增


 联商网消息:据搜铺网报道,据广东省统计局介绍,“十二五”期间,广东经济保持中高速增长。2011年到2015年上半年,广东GDP分别增长10.0%、8.2%、8.5%、7.8%和7.7%,年均增速接近8.5%,预计比全国高0.5个百分点,也远高于同期世界2.5%左右的年均增速。

同时,在竞争激烈的市场经济条件下,从“地域商圈”的视角来认识和分析商圈,比从传统的单一店铺的商圈分析显得更为重要。故此,搜铺网商业地产研究院对近十年来广东省六大主要城市(广州、佛山、深圳、东莞、珠海、中山)的重点商圈及商圈主要代表项目进行解读,透过现象看本质,借此理清广东主要城市近十年来商业地产发展的商圈更迭和历史变迁。
附:广东六城重点商圈及代表项目(点击可查看大图)
  
  广州篇
随着城市商业的不断发展演化,目前广州已经形成十个主要零售商圈,分别是天河商圈、北京路商圈、上下九商圈、珠江新城商圈、环市东商圈、东山商圈、白云新城商圈、广州大道北商圈、江南西商圈、番禺商圈。按商圈发展周期划分,前六个商圈发展较为成熟,后面四个则是新兴商圈,处于成长阶段。
一、天河路商圈
天河商圈是广州国际商贸中心的品牌区和核心区,也是全国商业规模最大的商圈之一。总面积约4.5平方公里,商业总面积达140万平方米,集聚近万家商户,其中国际一线和著名品牌200多个,341万平方米办公区,76万平方米酒店,每天客流量超过150万人次,节假日400万人次,2013年实现社会消费品零售总额超过460亿元,商品销售总额约3300亿元。
其中,天河商圈目前重点新项目新店有:新鸿基天环广场(今年6月开幕)、高德置地广场冬商场;在建待建项目:珠江新城商圈:东塔香港新世界K11、西塔香港新鸿基天汇广场。
项目代表:太古汇、正佳广场、天河城、天环广场(2016年上半年入市)
太古汇(高端奢商业)
广州太古汇是太古地产在内地首个大型综合发展项目,位于广州天河路商圈,总楼面面积约 35.8 万平方米(不含文化中心),由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、一个文化中心、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅构成。项目于2011年9月正式开业,包括地下2层与地上3层,商场内共有180个品牌,其中70个首次进入广州,商业影响力辐射整个华南。
2014年,迎来首个主要续租期的太古汇在隋颂伟的主导下,对近1/3的租户,超过60个品牌进行了调整,同时成功引入39个新品牌,且其中21个品牌是首次进入广州。据隋颂伟透露,2015年太古汇将继续进行调整,引入更多的新品牌,“会有更多首次进入广州的品牌入驻太古汇。”
正佳广场(体验式商业)
正佳广场位于天河路228号,地处广州最繁华的天河商圈,毗邻天河城、体育中心广场,与地铁1号线接轨,地理位置、交通便利的优越性得天独厚。正佳广场于2005年1月15日正式开业,总建面42万平方米,包括购物中心、写字楼、公寓,其中购物中心面积 30万平方米。
开业至今,正佳广场定位已经过多次转型调整。从最初定位亚洲体验之都,到2010年宣布改为“家庭时尚购物体验中心”,再到2014年,定位为“家庭时尚超级体验中心”,缩减零售面积、增加时尚轻奢品牌、提升餐饮业态占比,开设科技馆、艺术馆、海洋馆等体验区,最大化突出体验。
天河城(传统购物中心)
天河城(TEEMALL)是广东天河城(集团)股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心,于1996年8月18日正式开业,是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。天河城总投资12亿元人民币,占地4.1万平方米,建筑面积达16万平方米。
据悉,天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体,荟萃各种品牌商品的大型百货公司-天河城百货,世界五百强之一的大型超市-吉之岛(JUSCO),五星级电影院-飞扬影城,以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持较高水平,天河城的人流量自开业以来也是逐年增加、屡创新高,天河城已成为广州市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的首选场所。
天环广场(2016年上半年入市)
广州天环广场位于广州的核心商圈天河路,项目总建筑面积近11万平方米,位于天河城与正佳广场之间,将建设成独特的开放式购物公园,其中地上两层,地下三层。
新鸿基地产执行董事郭基辉称,天环广场将在2016年上半年入市,目前已经预租八成,项目以轻奢定位,其中有七成餐饮是第一次进入广州。
从业态比例上看,天环广场零售约占50%,餐饮约占21%,还搭配影院、休闲娱乐和配套类的品牌。广州首家苹果旗舰店等品牌已确定进驻。
  二、珠江新城商圈(新晋商圈)
珠江新城是广州的CBD,是广州的金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心,云集了大批甲级写字楼、高级公寓、星级酒店和高档住宅。自上世纪九十年代开发建设以来,大型项目的开发规模、功能布局的综合性、完善的服务配套设施和公共设施使得珠江新城发展优势明显,但商气人气的集聚仍然不足,零售商业的发展目前仍不温不火。
据悉,珠江新城的定位是CBD商圈,与天河路城市商业中心的定位完全不同,区域内不少商业项目还未面世,包括高德置地的冬广场、K11购物艺术中心和天汇广场,未来这一区域具备培育成商圈的潜能,但是需要时间,在这过程中,珠江新城要有核心的拳头产品推出,形成唯一性,带动商业气氛的提升。
代表项目:高德置地广场、天汇广场(2016年开业)、东塔K11商场(2016年开业)、花城汇广场(耗资5800万元内部改造)
高德置地广场(城市级高端定位)
高德置地广场是“CBD中的CBD”,在区位上的优越性无出其右,其投资价值可谓百年一遇。项目周边有七大标志性的建筑:东塔、西塔、广州歌剧院、广州博物馆、广州图收馆、广州市第二少年宫、电视观光塔等。高德置地广场总建面积92万平方米,是目前珠江新城最大的综合商业项目。
值得注意的是,就在10月中旬,高德置地广场招商进驻5大国际轻奢品牌,汇聚意大利和英国的顶尖时尚。它们分别为来自意大利的Blugirl、Just Cavalli、Tru Trussardi、CostumeNemutsoC和来自英国的Vivienne Westwood,5大品牌本次带来2015年秋冬新款时尚精品,为珠江新城CBD掀起国际时尚聚集的新热潮。
天汇广场(2016年开业)
位于广州珠江新城的天汇广场由新鸿基地产与富力、合景泰富联合打造,天汇广场总占地面积11.4万平方米,总建筑面积达56.8万平方米,定位为CBD都市综合体旗舰项目,商业部分命名为IGC商场。
根据年报,IGC商场将引入高级时尚品牌、优质餐饮与娱乐业态,商场主要服务于珠江新城东区的行政人员、商业旅客和家庭居民,也将在2016年开幕。
东塔香港新世界K11(2016年开业)
东塔香港新世界K11约7万平方米,位于东塔裙楼的负二层至地面8层;延续其艺术范之余,还贴上了“广州最奢华最高端”的标签。对于目前已签约的品牌,项目方未透露,但称计划引入国际顶级奢侈品及全球知名设计师品牌,此外还有高端超市、影院及餐饮等休闲娱乐配套。
花城汇广场(耗资5800万元内部改造)
花城汇位于珠江新城地下空间负一层,共有15万平米的商业经营面积,是广州最大的地下商场。整个商场共分成北区、中区、南区三个项目独立招商运营,其中北区于2011年开业,最初由香港兰桂坊集团负责招商经营,中区和南区则稍晚开业,两者分别由高德置地和海印集团承租经营对外招商。
由于第一年业绩不理想,2013年新中轴公司与兰桂坊集团解约,随后亲自接手花城汇运营,目前整个花城汇人气回升不少。另据搜铺网记者了解,由于珠江新城地下空间最初设计的时候并未过多地考虑未来商业开发的需要,使得很多设计细节不符合商业经营的要求,今年6月花城汇耗资5800万元将其内部改造,其中,改造工程主要涉及花城汇南区及北区,在改造原有的内部设计上,使其能符合商业经营功能的要求。
三、东山商圈 
东山商圈主要由地王广场、流行前线与中华广场连通形成的超级地下商城,在这里,可以选购很多独具特色的商品,而且档次也是偏向中高档。
代表项目:中华广场
中华广场
中华广场由香港昌盛集团及驻穗央企广州新星实业公司合资成立的广州兴盛房地产发展有限公司开发,地拥3.5万平方米,其中,商场建筑面积17万平方米,写字楼建筑面积12万平方米,是一座融大型综合购物中心和甲级写字楼为一体的广州市标志性建筑。
据悉,就在2013年4月,中华广场的一、二楼出现了关店潮。业内人士透露:经济环境不好,加上中华广场的租金水平较高是品牌撤离的主要原因,“如果不及时扭转现状,目前的商铺撤离将只是一个开始。”
海印集团副总裁陈文胜则解释称,这是由于部分商铺合同到期做调整。同时他坦言,经济环境不景气,有很多品牌难以承受租金压力,只能退出。他还表示,电商对他们的冲击也很大。
四、北京路商圈
北京路位于广州传统的千年古都中轴线,广州千年商都发源地,具有浓厚的商业和文化底蕴,这是北京路商圈的传统优势。而北京路商圈成功的典范当属广百百货北京路总店,它是广州百货业成功的一面旗帜。这里有广州最声名远扬的步行街,有广州人最熟悉的百货公司与商场,有两千年的文物遗址,有岭南特色的建筑群落,它不仅承载着一个城市的商业梦想,更承载了一个城市历史沉淀的展示,是反映岭南文化与现代文明融合发展的游憩商业中心。其北起广卫路、南及惠福路,西至解放北路,东到文德路一带。
代表项目:景豪坊购物中心、广百百货北京路总店、五月花广场
景豪坊购物中心(2016年开业,北京路商圈规模最大的项目)
景豪坊紧靠广州市越秀区北京路西边,是地铁1、2号线唯一交汇的上盖物业,北起中山五路,南至西湖路,东起大马站路,西至小马站路,占地面积20000㎡,建筑面积170000㎡,裙楼8层,总层数26层,楼高100米。其中商业面积近10万平方米,地下4层,其中负一、二层为超市,而负二层将与动漫星城连通,负三、四层为停车场。一至七层为商场,七层以上为酒店,计划引进希尔顿酒店。
广百百货北京路总店
广百百货北京路总店位于广州市繁华的北京路商业街,1991年2月8日开业,是广百百货旗舰店。继广百股份有限公司2002年4月份正式成立后,5月1日,与广百大厦层层连通的广百新翼落成新张,构建成现代百货公司,并集购物、饮食于一体,百货经营面积扩大至6.63万平方米。一至九层由广百股份公司统一布局、统一策划、统一管理,建有全市百货公司中规模最大的高科技家电会展中心、运动城、珠宝城、名鞋之都、“现代街市”形式的大型超市、高档食府,国内第一个空中停车场等设施,连续十多年荣获广州市单间零售大店销售第一。
五月花广场
五月花商业广场,位于中山五路68号,是北京路步行街商圈内新兴的时尚消费热点。商场汇聚各色年轻人喜爱的时尚品牌,又是个性美食的大本营。负二层与地铁公园前站E出口连通,SHOPPING行街,从不用看天气变化的面色。
五、上下九商圈
代表项目:上下九步行街
上下九步行街
“上下九”并非路名,而是上九路、下九路和第十甫路的合称。上下九的历史可追溯到清末明初,上九路、下九路本是一条贯穿西关核心的商业街。十三行被烧后,西关的商业逐渐转移到这里——小贩聚集,客商云集,骑楼铺面做生意、楼上住人。
步行街全长1000余米,街上店铺林立,各类商铺250多家,日客流量曾高达100万人次。因其位于重要的商贸地带,这条“扮靓一条街”又被冠以西关“内脏”、西关“腰带”的美誉,是名副其实的旺地。
过去,上下九商圈与天河商圈、北京路商圈“三足鼎立”,“瓜分”广州游客。然而,在天河商圈与北京路商圈的升级、改造下,上下九商圈却落入了较为尴尬的境地:步行街成为“平嘢街”、“关店”现象频出。
六、环市东商圈
代表项目:丽柏广场
丽柏广场(高端百货商场)
丽柏广场位于越秀区环市东路367号,广州花园酒店正对面,总建筑面积约1万平方米,2004年正式开业,是广州第一个面世的奢侈品商场,也是当时华南地区顶级品牌最为集中的高端商场。
但就在2014年6月,市场传言“广州一家集合了十多个国际一线品牌的奢侈品卖场欲在圈内低调转手,寻找接手方。”对于传闻,很多业界人士猜测有可能是丽柏广场,因为在工作日,丽柏广场的各个店铺,生意均十分冷清,因为与白云宾馆相通,仅有少量宾馆客人在丽柏广场驻足闲逛,大部分顾客则走向另一边的广州友谊商店。
七、番禺商圈(新晋商圈)
(市桥板块:北至富华西路,南至清河西路,西至光明北路,东至大北路  万博板块:番禺大道自兴南大道至兴业大道路段)
番禺商圈市桥板块是传统商业区,定位中端,商圈业态以百货店、主题商城为主,行业包括零售业、餐饮业、住宿业、文化休闲娱乐业。消费群体为番禺区居民。商铺出租率大于70%。除易发商业步行街外,商铺经营面积规模普遍偏小,商圈商品以服装为主,商品品种丰富度欠缺。  
万博商圈占1.5平方公里,约为珠江新城的1/4,并继它之后第二个规划建设大量甲级写字楼和shopping mall的区域,也是集总部经济、商贸、休闲度假、交通中心、现代居住于一体的新城。最为突出的是,这里有180万平方米的地下空间,为广州最大的地下空间;商业地产体量约360万平方米,相当于10个天河城广场。据介绍,万博商圈投资金额约360亿元,万博CBD已建或在建的商业项目除了上述4个项目,还包番禺万达广场、万博中心、海印又一城奢侈品奥特莱斯、沃尔玛山姆会员店、广晟国际数码产业中心、番禺信息产业基地总部、番禺天河城、奥园中央广场、敏捷舜德等,若全部建成万博板块有望跃升为广州第四个超大商圈,其中多半项目带有写字楼,超过140万平方米。
代表项目:广州番禺万达广场、番禺天河城(2016年商场试营业 2017年将全面竣工)
广州番禺万达广场
百货行业利润下滑已成近几年的共性,未来也很难改观,很多购物中心都在压缩零售业态面积,相应增加体验业态面积吸引人气。作为万达广场标配的万达百货也遭受到了同样的命运,而番禺万达百货在调整之列。
据悉,广州番禺万达广场于2014年11月8日盛大开业,地处番禺区核心商圈万博CBD,总投资50亿元,总体量超50万㎡。商业综合体涵盖大型购物中心、SOHO、甲级写字楼、室外步行街等多种商业业态。其中大型购物中心面积达到18.8万㎡,是广州市的第3座开业的万达广场,全国第102座万达广场。
今年8月底记者到店探访,发现在各楼层入口处墙面上都能看到“我在装修升级”的标语。负责人表示,不方便透露任何信息。记者发现,一至三层正常营业,四、五层调整迹象明显,基本是空场,能看到一些空架子和一两家营业门店,能看到很多工作人员进进出出。目前,从现场能够看到,万达百货引入了一些体验业态、儿童业态,试图改善百货人气冷清的局面。
番禺天河城(2016年商场试营业 2017年将全面竣工)
番禺天河城总用地面积52795平方米,容积率建筑面积264840平方米,容积率6.0,建筑密度45%,绿地率30%,由广州市万亚投资管理有限公司开发建设。项目位于南村镇汉溪大道南侧、万博二路西侧地段,东临万博大道,西临德舜大道、北至汉溪大道、南至万豪路,和现在的番禺天河城百货在同一区域,与天河城百货不同,该项目将整个万博区打造成一个中央的核心商务休闲娱乐地带。
截止今年8月底,番禺天河城施工进展顺利,已完成地下室负三层和负二层结构,负二夹层80%的结构和负二层70%的结构施工。
八、白云新城商圈(新晋商圈)
(北至黄石路(齐富路),东至白云大道,西至机场高速,南至北环高速路)
白云新城商圈已出现了由百信广场、万达广场和5号停机坪购物广场形成的三足鼎立局面。绿地中心缤纷天地确定6月20日试营业,而相连的凯德广场·云尚也将在下半年开业,白云新城商圈将从“三足鼎立”变成“五强争霸”。
代表项目:绿地缤纷城(2015年6月20日开始试营业)、凯德广场·云尚(2015年12月开业)
绿地缤纷城(2015年6月20日开始试营业)
白云绿地中心是绿地集团进军广州的第一个项目,位于白云区地铁2号线白云公园站,总占地面积4万平方米,总建筑面积30万平方米,建筑主体为200米的超高层塔楼以及高度为30米的商业裙楼,业态包括超甲级写字楼、酒店公寓、商务会所及购物中心。
在功能区域划分上,白云绿地中心的商业面积约12.7万平方米。其中,绿地缤纷天地位于白云绿地中心东侧裙楼,建筑面积约4万平方米,包括地下2层及地上4层。从业态来看,绿地缤纷天地定位为中高端主题时尚购物中心,主打餐饮与休闲娱乐体验。
绿地集团广东房地产事业部商业管理部5月20日宣布,绿地缤纷天地招商率已完成90%,于6月20日开始试营业。
凯德广场·云尚(2015年12月开业)
凯德广场·云尚体量约为绿地缤纷城的两倍,建筑面积约8.6万平方米,包括地下2层和地上6层。凯德广场·云尚地下一层和地下二层与地铁2号线和未来12号线直接连通,是区域内唯一直接连通地铁的购物中心。凯德广场·云尚致力于为顾客提供丰富的“泛体验”。
据悉,为满足顾客群体不同的体验需求,商场的餐饮业态占比将达35%,其中设有特色餐饮、主题餐饮、休闲餐饮、大型品牌餐饮等不同餐饮类型组合。项目还精心规划了两个下沉式广场,将被打造成特色餐饮区,预计将有十多个餐饮商家入住,并设有休闲舒适的外摆区域,为顾客聚会创造一个独立舒适的体验空间。
  九、广州大道北商圈(新晋商圈)
(广州大道北沿线,南至梅花园地铁站,北至同沙路)
如今,广州大道北商圈有嘉裕太阳城广场、梅花园商业广场、君华香柏广场C-square、乐购和广百百货、摩登百货、苏宁等知名商家进驻,必胜客、肯德基、绿茵阁等一众餐饮名店开业,商圈组合业态渐趋齐全。据了解,广州市商业网点发展规划(2010~2020)》已正式实施,广州大道北商圈将发挥南连都市中心、北接帽峰山生态旅游度假区的区位优势,以商业和旅游为主体,打造“商业长廊”,并建成广州10个区域商业中心之一。
代表项目:嘉裕太阳城广场、广百佳润广场
嘉裕太阳城广场
嘉裕太阳城广场由香港著名的吕元祥规划设计公司进行整体规划设计,于2009年10月试业,总建筑面积约7万平方米。吉之岛、苏宁电器、金逸电影城等商家进驻,在商场中央,一条宽大的中央走廊贯串三个中庭,商铺分布在走廊和中庭两侧,形成向心式商业布局,使每一间铺都位于一线零死角布局,目前商场为满租状态。
广百佳润广场
该广场于2008年年底开业,引入Tesco乐购超市以及广百百货。Tesco乐购超市租赁面积约5000平方米,几乎占据整层面积。是广州大道北商圈进驻较早的大MALL。
十、江南西商圈(江南西路沿线,西至宝岗大道,东到江南大道中)
江南西商圈以休闲娱乐、购物消费胜地而被“老广州”熟知,也是广州市民最青睐的周末休闲区域选择之一。此商圈不仅集中了各种潮流时尚店铺,还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头;同时还是美食天地,有多家中西餐馆、酒家、酒吧,此外还有较多银行机构,还有多家美容美发品牌等配套服务设施。
项目代表:广百新一城、富力海珠城
广百新一城(推“广百荟 跨境购”电商频道)
目前海珠区最大的购物商场,建筑面积达7.3万平方米,一则每层的一侧与广百百货连通,一层作为化妆品专柜、首饰钟表专柜,二楼和三楼集中国内外时装大品牌,同时又有价格相对平易近人的广百折扣店,负一层是“百佳超市”。购物之外,还可以到每一楼层的北侧寻找各色高档美食餐馆:有星巴克、大城小厨、仙踪林等等。悠闲娱乐方面,可以移步到六楼,那里有环境的UME国际电影城,还有砖石KTV供消费者娱乐,可算是一个多元化的购物广场。
另据搜铺网记者了解,继摩登百货4月抢饮百货跨境电商“O2O”线下体验店“头啖汤”,广百百货今年5月13日也宣布将推出“广百荟 跨境购”电商频道,直接切入跨境电商领域,并于15日同时在旗下广百黄金珠宝大厦、海珠广百新一城、新大新番禺店三家门店开设体验店。
富力海珠城(8月试营业)
富力海珠城地处江南西成熟的商业旺区,于2015年8月份试业。富力海珠城副总经理王国强表示,项目定位为主题式+体验式购物中心,引进主题式主力商家“STYLE韩”,是广州首家大型韩国品牌集合区,其中有80%是首次进入广州的韩国流行品牌。商场整体定位聚焦体验式,以休闲娱乐为主。
据了解,截止6月底,富力海珠城招商已完成80%,华南首家韩国快时尚品牌SPAO、华南首家韩国PORORO儿童主题乐园、IMAX金逸国际影城、广州富力足球俱乐部等品牌将进驻,项目正在作补充性招商,还将引进儿童、运动、社区精品超市等业态。
佛山篇
祖庙商圈
项目代表:兴华商场、百花广场、东方广场、岭南天地、A11铂顿城等
祖庙商圈是佛山最早最成熟的商圈,位于禅城区中心核心地段,拥有悠久的历史,附近写字楼、酒店、商场林立,高中低端齐全,东华里拆迁改造更提升了祖庙商圈的影响力与生命力。
据了解,从2004年佛山行政区域调整,桂城、季华商圈崛起;2005年祖庙商圈出现危机;2007年至2010年,祖庙商圈的拆迁基本完成;到2010年岭南天地逐步开放,老城区主要道路升级改造;2012年禅城祖庙形成“以岭南天地为核心、东方广场为节点、特色街区为延伸”的格局。2013年,尽管遭遇电商的冲击,老城区商业的客流量依然增长了10%左右,东方广场一带的停车辆也增长了8%,2013年东方广场的销售额实现8%的增长,祖庙商圈实现“双增长”,逆势突围。
商圈事件
2015年2月,越秀地产6.3亿佛山禅城佛平路拿地 东方广场商圈再增容。
2014年12月,佛山东方广场举行11周年庆会。
2011年,东方广场启动了“三年四亿”升级改造计划。
季华商圈
项目代表:顺联国际、东建世纪广场、印象城
该商圈主要以季华六路为核心,于上世纪90年代中期就开始发展,经过近20年的发展,形成了包括总部大楼、金融机构、大型商业商贸中心、商务办公、酒店公寓和行政服务机构等服务设施在内的商业商务集聚区,总建设规模达200万平方米。主要商业项目为顺联国际、东建世纪广场、印象城等,作为新兴商业区,被定位为“佛山商业第一街”,季华商圈是佛山商业和金融中心区,商业项目档次较高,客群以中高收入白领为主。
商圈事件
2015年9月20日,华南首家公园休闲消费中心“恒福gogopark”试营业。
2013年8月5日,由丽日集团开发的首个城市综合体项目“丽日豪庭”正式奠基,同时营销中心揭幕。
2013年8月22日,鹏瑞利季华广场正式开业。
南海大道商圈
项目代表:南海广场、桂城嘉信茂、凯德广场
南海大道商圈是指从地铁桂城站到南海广场之间的商业街区,南端是桂城嘉信茂及其周边的一些零散街铺,北端是目前已经小有规模的南海广场。南海大道商圈尽管运营多年,但由于每个站点都只有一个大型商城,难以聚集人气。
但经过多年的培育,现在的南海广场已经不仅仅是一栋单体建筑,除了北面二期正在建设外,2010年开业的佑一城携大量潮流休闲服饰品牌、数码产品门店和特色餐饮店在与之仅一街之隔的区域迎客,吸引了大量年轻消费群体;历经3年时间打造的越秀星汇云锦项目展厅于2013年10月21日正式亮相...南海大道上的一个成规模的商圈已雏形初现。
商圈事件
2015年3月,南海创鸿城停工已超1年,仍未有全面复工迹象。
2014年10月,佛山南海创鸿城改名新城市广场。
2013年10月21日,越秀星汇云锦项目展厅正式亮相。
2011年7月,南海广场二期工程全面启动。
桂城东商圈
项目代表:城市广场、百花时代、顺联奥特莱斯
桂城东商圈是目前桂城最为成熟,档次也是较为适中的商圈,如今的桂城东聚集了包括百花时代广场、城市广场、顺联奥特莱斯、新天地广场、佳盛国际广场、麦德龙等商场;为了能进行特色定位,南海新天地广场在2012年又引入了广州新光百货,打造以时尚消费为主的精品百货商场。
从规模特色上看,桂城东商圈的购物层次丰富,既有适合工薪阶层的卜蜂莲花、城市广场,又有定位高档的顺联,还有适合小资的百花时代,地铁也就在旁边。但据搜铺网记者调查发现,从城市广场到百花时代广场再到顺联奥特莱斯,即使有地铁站在旁,附近也有众多大型中高端楼盘社区支撑,但南桂路地铁口的商圈就像陷入了一个隐形的“魔咒”,里面的商业体一直都旺不起来。
  大沥商圈
项目代表:嘉洲广场、大沥巴黎春天步行街、南海新都会
大沥商圈位于南海区中部,地处广州与佛山两市之间,离广州9公里。近来,大沥确立组团式发展模式后,商业地产如雨后春笋般发展起来,嘉洲广场、大沥巴黎春天步行街、南海新都会等是主要代表,新晋的广佛智城也将揭开大沥商圈的新篇章,伟业华誉豪庭更打造大沥最新的大型综合体。
大沥商圈结构以板块为主,在大沥、盐步、黄歧三大片区,均有一个已经成型的商圈,大沥的新都会与黄歧的嘉洲广场,无论在商场形态还是人气销量上,都不输禅桂的核心商业体,其租金水平也处在一个水平线上。嘉洲广场开业后几年内迅速井喷,现在日均消费人群已经达到20万,日均营业额超千万,并且保护每年10%-20%的增长,嘉洲广场地下600个停车位经常停满满的,周边配套的2000多个停车位也经常爆满。
东平新城商圈(新晋商圈)
项目代表:东平广场、M-CITY
东平新城是佛山政府打造的新中心城区,总规划面积达88.6平方公里,现时已经汇集了保利东湾、雅居乐新城湾畔、招商依云国际、星英半岛、万科水晶城、新鸿基地产泷景、碧桂园城市花园等大品牌楼盘与甲级写字楼,商场主要以东平广场、M-CITY为代表,此外还包括每一个在售楼盘的配套商业。
东平新城是佛山政府斥资打造的21世纪CBD,更是承接广佛同城的新桥头堡,现已被评为佛山市中心区“禅桂新”的成员之一,现时区内配套有世纪莲体育中心、佛山公园、青少年宫、佛山新图书馆、露天泳场等等。规划中的富力东平新城项目有大面积的商业建筑,达64万㎡,有80层以上商业大厦。5月份开放营销中心的信保广场也预示着片区内又一甲级写字楼的诞生。
深圳篇
东门商圈
项目代表:茂业百货东门店、青春店、和平店,天虹商场东门店,太阳百货
民间流传一句话,“不去东门,就不算来过深圳”。被誉为深圳购物天堂的东门步行街既是深圳城市的一张名片,也是深圳商业的发源地。
东门步行街
东门步行街区是目前国内占地面积较大的商业步行街区之一,总占地面积达17.6万平方米,28栋现代化大型商厦分布在步行街区的15条主要街道上,总建筑面积达65万平方米,其中商业经营面积达50万平方米,日均人流量50万人次,社会消费品年零售总额达110亿。吸引世人目光的不仅仅是东门的繁华和热闹,更有文化的引力。东门步行街区无论从市场格局,店铺布局,建筑特色还是结晶设置,都能感觉到一种文化的存在。
另据记者了解,经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街,街区内不仅有茂业百货、天虹商场等大型百货商场,还有各种形式的专卖店等。新“东门”作为中国18条重要商街位列其中。
商圈事迹
2013年10月31日,“迷你万象城”之称的华润“1234space”正式开业。
2014年5月27日,中国首家凯悦嘉轩酒店选址深圳东门购物中心。
2015年7月,深圳太阳百货试点“智慧商业”。
2015年8月28日,东门购物节”在东门mini万象城拉开帷幕。
2015年10月18日,深圳东门茂业百货召开第13届茂业感恩盛典启动仪式。
蔡屋围商圈(深圳金融敏感分子会称蔡屋围为深圳“华尔街”)
项目代表:京基100大厦、万象城、KKmall、地王大厦
蔡屋围商圈是罗湖乃至深圳的老牌金融中心,拥有雄厚的消费基础,集中了京基100大厦、万象城、KKmall、金光华、地王大厦等优质商业。
在2014年中国内地购物中心销售额TOP30排行榜中,深圳万象城以62亿元的销售额排名第三。深圳万象城是深圳最顶级品牌汇聚之地,也是深圳规模最大、层次最高的购物中心,进驻的奢侈品包括LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、HERMES、GIVENCHY、ARMANI、FENDI、Ermenegildo Zegna、BURBERRY、BOSS、BALLY、ck Calvin Klein、EMPORIO DOLCE&GABBANA、Salvatore Ferragamo等。
商圈竞争极为激烈
随着深圳零售市场环境的颠覆性改变,众多大型购物中心在深圳遍地开花。深圳及全国很多城市的购物中心同质化现象十分严重,装修越来越奢华,租户越来越雷同,这个趋势加剧了购物中心之间在同一个层面的竞争,却没有丰富消费者的选择和满足深度需求,仅蔡屋围片区,就有四个以高端豪华定位的购物中心。据搜铺网记者了解,目前不少金融大鳄已选择撤出蔡屋围。
商圈事迹
2007年,蔡屋围商圈进行改造 建设空中连廊。
2007年11月,蔡屋围金融中心区举行建设启动仪式。
2009年11月5日,“NO.1印象之旅”KK MALL全球招商新闻发布会在大梅沙京基喜来登大酒店精彩上演。
2010年11月26日,深圳KK MALL(京基·百纳空间)华丽揭幕。
2012年,京基100平均招商完成80% 雅培贸易、日本美蓓亚等500强争相进。
2013年,深圳万象城2013年引进了约40个新品牌商家,其中男女服装、珠宝首饰、个人保健品等三大业态成为重点引进对象,调整楼层主要是负一楼和二三楼。
2014年11月,京基晶都酒店片区城市更新项目启动。
2014年,深圳万象城2014年新亮相品牌约20余个,其中餐饮品牌占了三分之一,童装与潮流服饰也占据近三分之一。
人民南商圈
项目代表:深房百货广场、深圳-罗湖商业城、深圳市友谊城百货
人民南商圈则是以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区,里面包括茂业友谊百货、金光华广场、国贸天虹等商业广场,以众多高档次的百货商店和精品商场为主,与东门形成互补,由于该地带临近罗湖口岸,吸引许多内地、深圳中高端消费者及香港居民到此消费。
商圈事迹
2006年冬,人民南商圈经过3年的改造,全新亮相。
2006年8月,深房百货大楼将推倒重建。
2010年7月10日,深圳茂业友谊罗湖店盛大开业。
2014年7月,调查:深圳市百货广场近20年不开张。
华强北商圈
项目代表:铜锣湾百货、茂业百货、紫荆城、群星广场、曼哈商业广场
说到华强北,更多人对其了解仅停留在电子产品上。然而,华强北是由厂房集中工业区转身为后来集百货、服饰、珠宝、电子为一体的商圈,这里从电子行业起步,并曾是中国电子商城风向标,然而,此时的华强北由于受到电商等冲击,正在转型升级中。
深南中商圈
项目代表:中信城市广场、万象城、帝王大厦、岁宝百货
虽然深南中一带早已有了在深圳遐尔闻名的岁宝百货、国际商场、安迪斯儿童商场、千色连锁店、各式街铺围绕周围,形成较为完善的商业网,所处的巴登酒巴街名气也不小,但如果没有中信城市广场的开业,深南中路商圈应该不会被称为“亚洲时尚之都”。
深南中商圈 “时尚指数”值得期待
很多深圳人对城市广场并不陌生,其前身中信城市广场曾经在数年间是深圳乃至整个华南区域最高端、最时尚的商业体,云集了众多国际一线大牌,更是星巴克、必胜客等国际餐饮品牌进入国内市场的第一站。这里曾是不折不扣的城市地标,是深圳人会友约会的最佳场所。
现在,该商业体已经变身为城市广场,平安商置相关负责人告诉记者,城市广场是平安商置的第一个商业项目,在传承之前优势的同时,城市广场将被打造成为一个更时尚、更具体验感的商业体。据这位负责人透露,城市广场目前招商进展顺利,已经引入了多个时尚潮流品牌,有很多都是首次进入深圳乃至国内的。同时,城市广场将再度放大其城市中心的位置优势,以及门前广场的资源优势,常年举办各类城市潮流活动,让这里成为城市的时尚中心。
_ueditor_page_break_tag_  项目代表:益田假日广场、京基百纳、欢乐海岸
20年前,华侨城这片土地上荒草丛生。谁也没想到:20年后这里竟彻底改头换面。一座环境优美、独具特色的现代化海滨城区;锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗及欢乐谷四大主题公园相继在这里建成。对于商业来说,人流为王。在华侨城,最不缺的也是最多的就是人流。
华侨城,本是深圳最重要的旅游景点集中地。
宝安商圈
项目代表:海雅缤纷城、宝安天虹购物中心、沙井京基百纳、西荟城
作为深圳西部重要区域之一的宝安,虽然商业发展时间较晚,但自2013年起,新安、西乡、沙井片区都有代表性购物中心开业,海雅缤纷城、宝安天虹购物中心、沙井京基百纳、西荟城等购物中心接连开业,一下填补宝安商圈大型购物中心空白。据悉,未来宝安还将积极推进城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设,这也意味着宝安的商圈发展正在步入"黄金时代"。
中粮·大悦城预计2016年入市
中粮·大悦城项目位于宝安25区,地处宝安老城中心,占地面积168103平方米,规划建设面积100万平方米,计划投资150亿元,打造包括328米超高层酒店在内的商业中心、国际化新生活城市中心,项目预计2016年入市,具体时间待定。作为卓越集团商业发展战略的核心品牌,卓越汇计划于今年开业。
龙岗商圈(新晋商圈)
项目代表:COCO PARK、万科广场、龙岗宝能allcity
龙岗乃深圳新晋商圈,其已涵盖传统百货、mall、商业步行街、专业市场等业态,而随着COCOPARK、万科广场、龙岗宝能allcity等大型购物中心的扎堆开业,龙岗商圈悄然崛起。
调查发现,2011年的大运会对龙岗而言是挑战更是改善城区环境、提升城区功能的机遇,对龙岗商圈发展有着里程碑意义。随后的两年时间里,星河CoCo Park、宝能allcity、海雅百货、万科广场等相继开门纳客,彻底打破了旧有的商圈格局。星河CocoPark和万科广场成为龙岗新的商业中心,龙岗商圈也从原来的一条街扩大到了现在的半个中心城区。
龙华商圈(新晋商圈)
项目代表:中航九方、星河COCO CITY、北站缤果空间、北站优越时代广场
经济正在稳速发展的龙华新区随着大型商业项目扎堆开业,"龙华商圈"也正在加速形成,事实上,早在三年前,龙华新区并未曾出现一家大型商业体,而随着新区设立后,该区成为深圳宜居宜业城区,吸引“新移民”的同时,中航、星河、绿景、华侨城、招商地产等商业地产也开始抢滩龙华,据悉,仅去年便新开中航九方、星河COCOCITY、北站的缤果空间、北站优越时代广场、8号仓奥特莱斯、佐阾香颂、佐阾荟等商业体,龙华新区也进入“MALL”时代,另,在龙华商圈基础上,还形成若干个小商圈。
  后记:
  《2015华南商业地产巡礼》系列是搜铺网商业地产研究院以即将举办的2015第二届搜铺网华南区商业地产峰会(12月17日·深圳)为契机展开的研究报告,研究聚焦华南区域商业地产发展现状、趋势和未来,正视行业问题和困境,对华南重点城市逐一扫描观察,总结年度建设成果,展望2016年发展趋势,为行业留下文本记忆。下一期,将给大家带来广东六城重点商圈及代表项目解读(下),敬请关注。
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